Недвижимость в УкраинеНа главнуюКонтактная информацияКарта сайта
Национальный украинский портал о недвижимости

Главная > Львов > Рынок недвижимости Львова динамичен, устойчив и ориентирован на семейных собственников жилья

Рынок недвижимости Львова динамичен, устойчив и ориентирован на семейных собственников жилья

23.04.2016

Рынок жилой недвижимости Львова характеризуется не типичными для Украины планировками и доминированием квартир ориентированных на семейных собственников. Отличительной чертой Львова является активное жилищное строительство и устойчивая стоимость жилья. Цена такового в городе варьируется от 5,7 тыс. до 2 млн. долларов. Рассмотрим более детально ключевые характеристики местного рынка недвижимости.

Объем и структура предложения

По итогам апреля 2016 года на территории Львова реализовывалось 4070 квартир и домов. В общем объеме предложения доминировал вторичный рынок недвижимости. На него пришлось 79% предложения. Первичный рынок жилья сгенерировал 21% предложения. Почти все новостройки были представлены квартирами. Их в Львове реализовывалось 840 единиц. Для сравнения на вторичном рынке недвижимости экспонировалось 2480 квартир и 750 домов.

Львов традиционно входит в пятерку крупнейших рынков недвижимости Украины. Из данной пятерки город по объему предложения сопоставим с Донецком, но уступает Одессе, Днепропетровску, Харькову и Киеву. По соотношению новостроек к общему объему предложения Львов превосходит Донецк, Днепропетровск и сопоставим с Харьковом. Больше чем в Львове доля нового жилья в Одессе и Киеве.

На этом фоне больше всего квартир реализовывалось в Шевченковском районе Львова. Там продавалось 200 новых и 600 используемых квартир. То есть на первичном и вторичном рынке недвижимости данный район формировал по четверти всего предложения. Аутсайдером по объему предложения стал Лычаковский район. В его административных границах реализовывалось лишь 7% первичных и 10% вторичных квартир. Для сравнения Франковский район вобрал 30% новых квартир. В его же границах продавалось 22% квартир находящихся в эксплуатации. Галицкий район обеспечил реализацию 10% первичного и 18% вторичного жилья. В Железнодорожном районе продавалось 10% новых квартир. Там же реализовывалось 12% используемых квартир. В Сиховском районе значение обоих показателей составляло соответственно 18% и 13%

В сегменте индивидуальных жилых домов лидировал по объему предложения Франковский район. Там продавалось 220 домов, что в процентном соотношении составляло 29% от общего объема предложения. Аутсайдером по данному значению был Сиховский район. В его административных границах реализовывалось лишь 70 домов составлявших 9% предложения. Шевченковский район обеспечил 19% предложения. 17% домов экспонировалось в Железнодорожном районе. Галицкий район вобрал еще 13% предложения. Лычаковский район сформировал такую же долю рынка.

На вторичном рынке недвижимости по доле предложения лидировали двухкомнатные квартиры. На них пришлось 38% всего предложения. Для сравнения аутсайдерами стали четырех и более комнатные квартиры, обеспечившие 11% всего предложения. Одно и трехкомнатные апартаменты сформировали соответственно 30% и 21%.

На первичном рынке недвижимости по доле предложения лидировали двухкомнатные квартиры. На них пришлось 36% рынка. Аутсайдерами стали четырех и более комнатные квартиры, вобравшие 9% предложения. Трехкомнатные апартаменты генерировали 23% всего предложения. Однокомнатные квартиры отметились аналогичным показателем в размере 32%. Доминирование на первичном рынке недвижимости двухкомнатных квартир является не типичным явлением. Обычно в новостройках лидируют однокомнатные квартиры более подходящие для инвестиций с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Двухкомнатные квартиры ориентированы не на инвесторов, а на конечных пользователей жилья. Под таковыми в данном контексте подразумеваются семьи с детьми. Вследствие этого рынок первичной недвижимости Львова смело можно назвать семейным. Это же относится и к вторичному рынку недвижимости города.

Вместе с тем вторичный рынок жилой недвижимости Львова характеризуется большой долей домов старой постройки характеризуемых мало функциональными планировками и инженерной инфраструктурой. Так около 40% всего жилого фонда города было возведено до 1939 года. Построенное в период австрийского или польского господства данное жилье характеризуется плохим техническим состоянием. В данных домах часто встречается вход на кухню и в туалет через общий балкон. Эта же недвижимость характеризуется отсутствием окон в ряде комнат, деревянными перекрытиями, двориками колодцами и прочими отрицательными характеристиками и низкой ценой. К явным плюсам данного жилья относится центральное месторасположение, зачастую высокие, до 3,5 метров потолки, красивые внешние фасады зданий. Подавляющая часть данного жилья располагается в центре Львова на ул. Кастеливка, Коновальца, Гипсовая, Повстанческая, Сахарова, Левицкого, Профессорской колонии, Толстого, Свеницкого, Кубийовича, Тарнавского. Помимо этого данное жилье имеется в Подзамчье, Лычакове, Привокзальной. Большое количество исторических зданий нуждающихся в реновации является еще одной особенностью рынка жилой недвижимости Львова.

Около 55% жилья Львова было возведено в советский период с 1939 по 1991 год. Данное предложение подразделяется на хорошо знакомые "сталинки", "хрущевки", "брежневки" и т.д. Наибольшая концентрация этого жилья отмечена в районе Сиховский, ул. Мазепы, Научной, Владимира Великого, Пасечной. Так же компактная застройка этой недвижимости отмечается в новой части Левандовки и отдаленных районах Рясне-1 и Рясне-2. Жилье советской поры характеризуется средним качеством и такой же ценой.

В абсолютном меньшинстве находится жилье, возведенное в период обретения Украиной независимости. С 1991 года во Львове было построено около 5% всего жилого фонда. Данное жилье преимущественно возводилось посредством точечной застройки, вследствие чего располагается в ограниченных объемах во всех районах города. Эта недвижимость считается наиболее качественной и дорогой. Квартиры в современных домах часто оснащены автономными системами отопления, качественным ремонтом, системами кондиционирования и т.д. Данное жилье стоит дороже всего в городе. В частности дорогие и качественные новые дома строятся на улицах Инструментальной, Мазепы, Стрыйской, Вернадского, Шевченко, Пстрака, Бережанской.

На текущий момент в Львове возводится около 600 тыс. кв.м. жилья. Численность реализуемых новых проектов жилья достигает в городе 140. По объемам жилищного строительства город уступает лишь Киеву. При этом возведение жилья в Львове последовательно увеличивается с 2013 года. 2015 год отметился рекордным объемом ввода жилья в размере 571,8 тыс. кв.м. Это на 35,1% больше чем годом ранее. Более детально объемы жилищного строительства в Львове представлены на нижеследующем изображении.

Всего же в городе было введено в эксплуатацию 94 многоквартирных жилых дома общей площадью в 445,8 тыс.кв.м. Это на 62,9% больше чем годом ранее. Общая численность построенных квартир составила 7059 единиц. Их средняя площадь равнялась 72,5 кв.м. Для сравнения ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов сократился. Таковых было построено лишь 339 единиц общей площадью в 125,8 тыс.кв.м. Это на 15,4% меньше чем в 2014 году. Помимо этого в эксплуатацию после реновации было введено 81,3 тыс.кв.м. эксплуатировавшегося жилья. Это составило 14,2% от общего объема ввода.

Объем и структура спроса

Ежемесячно в Львове и окрестностях* продается около 330 единиц жилья, что в целом за год генерирует около 3600 сделок. Данное количество не включает в себя сделки мены, дарения, наследования и т.д. Спрос примерно пополам делится между вторичным и первичным рынком, что в среднем создает средний срок экспозиции в размере 12,2 месяцев. Объемы спроса способны изменятся в ежемесячной амплитуде на 5-35%. При этом пиковые объемы продаж традиционно приходится на октябрь-декабрь каждого года. Подавляющие объемы спроса приходятся на качественное жилье. Причем платежеспособные покупатели стремятся приобретать жилье в домах высотой до 5 этажей. Клиенты акцентируют внимание на социальной инфраструктуре и хороших инженерных коммуникациях. Вследствие чего наиболее востребованным оказывается либо новое жилье среднего и высшего ценового сегмента либо "вторичка" советской поры в не центральных районах, но с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Наименее востребованным оказывается не новое жилье в центральных районах требующее реновации. Помимо этого низким спросом пользуются супер дешевые новостройки в удаленных районах. Так же вялые продажи отмечаются в проектах на ранних стадиях строительства. В наименее удачных новых проектах от стадии котлована до ввода в эксплуатацию удается продать от 30% до 40% квартир. Остальная часть жилья остается на рынке пополнять переизбыток предложения. В целом же на первичном и вторичном рынке жилья наиболее востребованы малогабаритные двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв.м.

Низкий спрос обуславливается слабой платежеспособностью горожан. Реально заключить сделку может лишь пятая часть покупателей. При этом запрашиваемый ими дисконт составляет 10-15%. Для сравнения продавцы наиболее востребованных объектов готовы уступить лишь 2-3%. Не соответствие ожиданий продавцов и покупателей дополнительно оказывает нисходящее давление на фактическое количество заключаемых сделок.

Отдельно стоит упомянуть влияние трудовой иммиграции на рынок жилой недвижимости Львова. Таковой является одним из немногих городов Украины, куда переезжают представители хорошо оплачиваемых профессий. Присутствие данных профессионалов в городе побуждает местных девелоперов реализовывать проекты специально ориентированные на представителей тех или иных профессий. Например, за последние два года во Львов переехало значительное количество IT-специалистов. Численность таковых в городе достигла 10 тыс. человек. Вследствие чего именно для айтишников местные девелоперы начали строительство дома рассчитанного на 72 квартиры. Еще на стадии возведения 90% квартир в доме было приобретено данными профессионалами.

В целом же подавляющее большинство сделок на рынке жилой недвижимости Львова заключается конечными пользователями жилья.

Цены

В апреле квартиры в Львове реализовывались по средней цене в размере 1025 долларов за кв.м. Среди четверки крупнейших городов Украины Львов находится на втором месте по стоимости жилья. Дороже недвижимость стоит лишь в Киеве, где медианный уровень цен составил 1200 долларов за кв.м. В Одессе средняя стоимость квартир равнялась 920 долларов за "квадрат". В Харькове и Днепропетровске данное значение составляло соответственно 690 и 660 долларов за кв.м. Наглядно стоимость жилья в крупнейших городах Украины представлена на нижеследующем изображении.

Находясь на втором месте по уровню цен, Львов лидировал за последние 12 месяцев по устойчивости ценовой динамики. Он последним из четверки ТОП стал демонстрировать снижение цен. Таковые снизились лишь на 5%. За этот же период киевская недвижимость подешевела на 20%. В Харькове, Одессе и Днепропетровске снижение цен составило 10-12%.

В целом же стоимость жилья эконом-класса варьировалась в Львове от 500 до 1300 долларов за кв.м. Жилье бизнес-класса реализовалось в Львове по цене от 900 до 1450 долларов за кв.м. Элитная недвижимость продавалась по ценам от 1000 до 1600 долларов за кв.м. При этом дороже всего жилье экспонировалось в Галицком районе Львова. Там медианный уровень цен составлял 1200 долларов за кв.м. Наименьшим уровнем цен характеризовались города-спутники. Там данное значение составляло 750 долларов за "квадрат". В Лычаковском районе средняя стоимость жилья равнялась 1050 долларам за кв.м. В Железнодорожном районе это же значение составляло 1040 долларам. В Шевченсковском и Сиховськом районах стоимость жилья достигала 1000 и 1010 долларов за кв.м. Во Франковском районе это же значение составляло 1020 долларов за кв.м. Окраины города характеризовались средней стоимостью жилья в размере 950 долларов за кв.м. Детально средняя стоимость жилья в различных районах Львова представлена на нижеследующем изображении.

В апреле самая дешевая квартира во Львове продавалась за 5700 долларов. Однокомнатное жилье площадью в 21 кв.м. располагалось на втором этаже двухэтажного деревянного дома в Схиднице Галицкого района. В квартиру проведен только газ. По заверениям владельца жилье можно "расстроить" до площади в 50-60 кв.м. Самая дорогая квартира в Львове продавалась по цене в 590 тыс. долларов. Трехуровневые апартаменты из шести комнат располагались на улице Дорошенка в Галицком районе города. Общая площадь жилья составляла 221 кв.м. В квартире находится два санузла, столовая с камином, подвал, терраса с панорамным видом на старый Львов, 4 спальни, гардеробная, зал, кухня, техническое помещение. Дизайн квартиры выполнен в стиле Contemporary совмещающем австрийский простор элитных апартаментов и скандинавский минимализм.

Самый дешевый дом в Львове продавался за 1500 долларов. За данную сумму в Сиховском районе можно было приобрести треть не достроенного коттеджа площадью в 122 кв.м. Вблизи дома находится детский сад, стадион "Украина", школа, супермаркет Арсен и гипермаркет "Рукавичка". Чуть дороже стоит деревянный дом под разборку в Железнодорожном районе. Его цена составляла 2 тыс. долларов. Самый дорогой дом в Львове продавался за 2 млн. долларов. Жилье площадью в 1525 кв.м. располагалось на улице Коновальца в Франковском районе города. Вилла была построена в стиле арт-деок по проекту Ян Новорита в 1925 году. В двухэтажном доме находится 20 комнат. В доме выполнен элитный ремонт.

Прогнозы

В 2016 году рынок жилой недвижимости Львова продолжит характеризоваться активным жилищным строительством и стабильным объемом предложения. При сохранении прежних объемов строительства на рынке может увеличиться доля незавершенных проектов. Спрос может сократиться на 50-10%. Снижение средних цен составит 10-20%. В общем объеме спроса увеличится доля альтернативных сделок. Причем первичный и вторичный рынки жилья по-прежнему будут делить спрос на пополам. В целом же наступающий год предоставит платежеспособным покупателям лучшие возможности для приобретения жилья, чем 2015 год. Особенно это будет актуально для первичного рынка, где застройщики стимулируют, сбыт за счет ценовой конкуренции. Это позволяет приобретать объекты с оптимальным соотношением цены и качества.

*г. Винники, села городского типа Брюховичи, Рудно

Кулюк Павел

Zhitlo.net.ua


Цены на недвижимость во Львове

Недвижимость во Львове без посредников

Агентства недвижимости Львова

Застройщики, инвесторы Львова

E-mail:

Пароль:

Регистрация нового пользователя


По параметрам

Регион:

Тип недвижимости:

Вид сделки:

Цена не более (грн.):

Добавить объявление
Добавить компанию

ZHITLO.net.ua © 2017

регистрация